Les droits acquis à des usages dérogatoires :

Peuvent-ils s’appliquer à l’ensemble d’un bâtiment ?



Dans la décision 9056-3818 Québec inc. c. Ville de Montréal (arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce), la Cour supérieure a eu l’occasion de confirmer que les droits acquis relatifs à des usages dérogatoires ne peuvent s’appliquer à l’ensemble d’un bâtiment, et ce, sans que l’on ne tienne compte des utilisations effectives de ses locaux.


Les Faits :


Dans les années 90, en vertu d’un bail emphytéotique ayant une durée de 60 ans, un locataire s’engage à ériger un immeuble de deux (2) étages à être situé dans la zone actuellement connue comme étant la zone 0034 de l’arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (ci-après « Arrondissement »). Le 30 janvier 2004, le locataire cède ses droits et intérêts dans le bail à la demanderesse.

En avril 2007, entre en vigueur un règlement modificateur, lequel stipule qu’un établissement situé dans la zone 0034 ne peut être occupé par un usage de la famille « commerciale » ou « équipement collectif et institutionnel » que s’il est situé dans un bâtiment ayant une hauteur minimale de quatre (4) étages. Or, le bâtiment de la demanderesse ne possède que deux (2) étages.

Le 8 janvier 2018, la demanderesse intente une poursuite judiciaire contre la Ville de Montréal. Elle demande une conclusion déclaratoire de droits acquis à l’exercice, dans le bâtiment, de tous les usages commerciaux autorisés par la réglementation municipale pour les bâtiments de quatre (4) étages ou plus.


Le Droit :


L’unique question en litige dont est saisie la Cour supérieure vise à déterminer si les droits acquis se rattachent à chaque local ou à l’ensemble du bâtiment. Selon la demanderesse, l’ensemble de son bâtiment bénéficie de droits acquis à exercer tous les usages commerciaux autorisés dans la zone 0034 préalablement à l’adoption du règlement modificateur. Or, selon la Ville de Montréal, les droits acquis se rattachent exclusivement aux usages exercés dans chacun des locaux du bâtiment en avril 2007.

Selon la Cour supérieure, l’on ne peut fonder l’existence de droits acquis sur la simple vocation générale d’un terrain ou d’un bâtiment sans prendre en compte ses utilisations effectives avant l’entrée en vigueur d’une modification réglementaire. Ainsi, de l’avis de la Cour, si un bâtiment comporte plusieurs usages différents préalablement à une modification réglementaire, chaque partie du bâtiment où étaient exercés des usages principaux différents, devra être étudiée séparément.

La Cour note également le fait que la demanderesse a admis qu’il n’était pas impossible de trouver des locataires pouvant exercer des activités permises par le règlement modificateur et retient que la demanderesse n’a pas démontré ne plus être en mesure de louer les locaux de son bâtiment à cette fin.

Par ailleurs, selon la Cour, le désir d’un conseil municipal de voir les droits acquis s’éteindre ou être abandonnés volontairement n’est pas blâmable ou illégitime. En effet, un conseil municipal peut régir et encadrer l’exercice de ses droits acquis et ainsi affecter leur survie. En l’espèce, la Cour supérieure est d’avis qu’elle doit simplement appliquer le texte selon la volonté claire exprimée par le conseil de l’Arrondissement, et ce, même si les dispositions concernées pouvaient être considérées comme étant sévères ou restrictives par certains.

Ce faisant, la Cour supérieure distingue la présente affaire de la décision Saint-Laurent (Ville) c. 2426-4640 Québec Inc., où les propriétaires cherchaient à faire reconnaître l’existence d’un droit acquis pour l’exercice d’activités commerciales que permettait l’ancienne réglementation, et ce, dans ses immeubles.

À la différence de la cause en l’espère, la preuve dans cette affaire révélait en effet que les terrains étaient situés dans un environnement commercial intensif, ce qui rendait inconcevable que des professionnels y veuillent établir leurs bureaux.

En d’autres mots, dans cette autre affaire, la Cour d’appel était d’avis que les circonstances exceptionnelles justifiaient une intervention judiciaire en raison du caractère abusif et oppressif causant une injustice assimilable à une expropriation sans indemnité, ce qui a mené à un jugement déclarant que le règlement était inopposable.

En opérant cette distinction cruciale relativement à la preuve, la Cour supérieure rejette la demande en jugement déclaratoire de la demanderesse visant la reconnaissance de droits acquis à l’ensemble de son bâtiment. Il est aussi à noter qu’une déclaration d’appel a été déposée vis-à-vis cette décision. Nous vous tiendrons informés du résultat de l’appel.